作为房地产估价行业的一份子，我深刻认识到房地产估价行业的发展是随着社会经济的发展、房地产市场的完善而发展起来的。我国房地产市场总的发展历程，按照时间和重要宏观政策方向来划分的话，主要分为三个阶段：
一、第一个阶段（1949-1978年）
即从新中国建国算起，到改革开放启动之前的三十年左右时间里。建国伊始，一切推倒重来，百废待兴之际。为了兑现革命理想，实行公有制和集体所有制成为本阶段的根本核心纲领。在新中国第一代核心领导人的带领下，主要在重工业和国防战略性领域取得不菲成就。而我国房地产被纳入计划经济的管理，住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，房地产市场之说无从谈起。
二、第二个阶段（1979-1998年）
即中国改革开放启动之后的20年时间里。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，虽然此阶段内经济制度和意识形态已经有了很大的改变，计划经济也逐步在向市场经济过渡，但是，市场经济转型过程中也出现许多更为复杂的问题。
三、第三个阶段（1998-至今）
上海房地产市场的现状（稳步发展阶段）。经过改革开放前面二十年的探索学习、铺垫和酝酿，直到1998年，时任国务院总理朱镕基于7月22日正式颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，亦即我们通俗所讲的“房改通知”，以此作为分水岭，住房计划经济时代终结，以往城市住房分配制被改变，房地产发展成为自由买卖的市场，且日益变得常态化。与此同时，为了支持房地产市场的发展，银行系统开放了住房贷款制度，允许住房消费者可以通过向银行贷款买房，政策上转向于市场化，以及思想和意识上的改变，使得我国房地产市场开始高速发展。
就上海的房地产市场而言，从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。
一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年）
1978年，改革开放初期，上海市区人均居住面积仅为4.5平方米。为了改变住房紧张这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，人均居住面积达到了5.4平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练，为日后上海房地产市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。
70年代末、80年代初，邓小平同志发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了基础。
二、缓慢发展阶段（1986-1991年）
经过多年的讨论，1986年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论还有局限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。
土地使用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合资经营企业征收土地使用费，1987年开始实施土地使用权有偿转让。
行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓励下出现了。1987年，上海市房地产交易所成立，1988年9月，按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。
综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的，更重要的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。
三、超常发展阶段（1992-1994年）
1992年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。
首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1994年2月，上海市第十届人大常委会第7次会议通过《上海市实施＜中华人民共和国土地法＞办法》规定，自1995年1月1日起全面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。
其次，房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。
三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资12.55亿元，1993年迅速增加到83.7亿元，1994年更是增加到了117.43亿元。
四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积432．27万平方米，竣工面积139．6万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，竣工面积320万平方米，1994年施工、竣工面积分别为1305．82万平方米和341．2万平方米。
最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等行业大量出现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业。到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每年新增超过300家；1991年11月，上海第一家专业物业公司在上海古北新区诞生，随后一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立于这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。
四、调整回落阶段（1995-1997年）
1992－1994年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上海房地产市场的调整效果从1995年开始显现，主要表现为：土地使用权出让数量回落，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。
与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数仍有较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整个上海房地产市场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。
而伴随房地产市场发展起来的还有房地产估价行业。
20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。1992年出现了最早的房地产估价机构——上海市土地估价所。1993年诞生首批房地产估价师。1994年7月5日颁布《城市房地产管理法》，从此赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。1994年8月15日成立了“中国房地产估价师学会”。1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发（房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号），房地产估价师执业资格开始实行全国统一考试制度。1997年1月9日建设部颁布了《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[199712号)。1998年8月20日建设部发布了《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第64号）。1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。2001年8月15日，建设部发布了《关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》(建设部令第100号)。2002年8月20日建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号)。2004年7月12日中国房地产估价师学会更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”。2005年10月12日建设部发布了《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）。2006年1月13日出台《房地产抵押估价指导意见》（建住房[200618号）。2006年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会正式加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。2006年12月7日建设部发出了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房[2006]294号)。2006年12月25日建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）……
在这100年的时间里，中国现代房地产估价行业在一代代前辈的积极实践中，完成了以下任务：以法律形式确立了房地产估价的地位；建立了房地产估价师执业资格制度；设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目；成立了房地产估价行业自律组织；发布了房地产估价的部门规章和规范性文件；制定了房地产估价国家标准和相关指导意见；形成了较完善的房地产估价理论方法体系；深化和拓展了房地产估价业务；形成了公平竞争的房地产估价市场；积极开展了国际交流合作。
查理·芒格曾说过：“宏观是我们必须要接受的，而微观才是我们能有所作为的。”通过回顾我们国家房地产的发展史、上海房地产的发展史和房地产估价行业的发展历程，将更有助于我们把握房地产的大方向，以期在微观操作层面有所借鉴和指导。
2019年4月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进中小企业健康发展的指导意见》。中小企业是国民经济和社会发展的生力军，是扩大就业、改善民生、促进创业创新的重要力量，在稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险中发挥着重要作用。为推动减少小微企业融资附加费用。各地发展改革、财税部门和人民银行、银保监会派出机构要配合当地市场监管部门落实国务院关于进一步清理规范涉企收费有关要求，规范小微企业融资相关的担保（反担保）费、评估费、公证费等附加手续收费行为，减轻小微企业融资负担。推动地方政府探索以政府采购、财政补贴等方式，降低小微企业融资附加费用支出。其中对我们评估行业来说影响最为明显的就是评估费了。从以前的评估费我们需要挨家挨户问客户去讨要，到现在基本上几乎所有的银行贷款所需的评估业务，均是有支行或者是分行直接付款，不仅节省了我们从事评估工作的一线人员很大一段时间用来和客户沟通评估收费以及涉及的其他事项，且规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进房地产评估行业健康发展。
房地产估价行业正向着正规化、完善化、法制化的方向发展。其越来越广泛的独立性：机构独立、人员独立、估价结论独立、承担责任独立。在这时代大背景下，在这行业大背景下，在这建党100周年的华诞，我们需“不忘初心，牢记使命”，勤“学”苦“练”。坚信党的领导，坚信社会主义制度的优越性，于用心服务中奋进，不断从历史中汲取精神力量、汲取经验智慧，树立求真务实的工作作风，于平凡岗位中体现不平凡。从革命前辈的手里接过历史的接力棒，我们这代人要做好承上启下的历史任务，不断保持和发扬党的胜利成果，更加紧密地团结在以习近平同志为核心的党中央周围，永葆初心，牢记使命，为实现中华民族伟大复兴的中国梦而努力奋斗。
房地产估价公司 顾一
2021年6月