近年，历史保护建筑的评估逐渐进入估价师的业务范围，越来越多的专家开始研究评估方法。房产公司也有幸涉及了历史建筑的价值评估——洛克菲勒外滩 源。

　　外滩源街区历史积淀深厚，文化内涵多彩，曾集聚了上海城市发展史上政治、经济、文化等方面的许多重要机构，在引领上海城市发展方面具有重要地位。在1843年上海开埠初期，该街区属上海县城外的近郊村落，时称李家场。经过百年世事变幻，逐渐演变成今天的外滩源街区。百余年的历史积累，这里现存有年代不同、风格多样的历史建筑，流派纷呈，韵味浓厚，集中体现了中西文化交融的海派特征，成为上海最具代表性的建筑群落之一。

　　目前，外滩源项目汇集光陆大戏院、真光大楼、广学大楼、兰心大楼、女青年会大楼、安培洋行、亚洲文会大楼等11幢优秀历史建筑。如何评估这样优秀的历史保护建筑，是放在我们面前的一个问题。

安培洋行大楼

圆明园公寓

中华基督教女青年会全国协会

哈密大楼

　　例如，圆明园路97号为上海市优秀历史建筑——“安培洋行大楼”，产证记载大楼建造于1936年。所属大楼为1幢4层砖木结构的建筑物，建筑整体属于英国古典主义风格，建筑理念为摹仿倾向英国安妮女王式风格。外装饰部分为巴洛克风格，外立面为清水红砖墙，砖工精细，并配以木质门窗。楼内地面铺设精美的花式地砖及木质地板、局部为水泥砂浆地面，涂料墙面，石膏板吊顶及工艺吊灯等，且仍保留着花饰精美的木楼梯、栏杆和平台扶手。

　　估价人员现场勘察，查阅历史资料，得知该建筑的建造及设计者为“通和洋行”。通和洋行1894年成立于上海。1898年由艾特金森和达拉斯合伙后，通和洋行变成了20 世纪上海规模最大、影响最大、作品最多的建筑设计机构和颇具实力的房产商。其作品在1920年以前基本都受西方复古主义建筑风格的影响，注重用砖及建筑细部的装饰。在上海外滩源174 号街坊中设计兰心大楼和安培洋行。通和洋行1894 年至1920 年的许多建筑设计作品，都是上海开埠以来留存至今具有100 多年历史的珍贵建筑。

　　这样的具有保护价值的建筑物，我们在评估时要综合考虑设计者的建筑理念、建筑历史背景、建筑风格、社会文化意识以及保存和维护状况等多种因素。从多个角度去量化这些因素，对于现存于上海的优秀历史建筑做一个梳理、比较，通过建立科学化的评估打分体系来对建筑物进行综合评估。同时查阅《全国重点文物保护单位上海外滩历史建筑群保护规划》、《上海市外滩历史文化风貌区保护规划》、《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》等规划文件及相关法律法规，对历史保护建筑在漫长历史变革中发生的改扩建，哪些应予以保留原始风貌，哪些需要拆除的问题，有一个明确的规范标准，对建筑保护现状予以客观评价，从而体现出该建筑的真实价值。

　　当然，要做好历史建筑的价值评估，还需要估价师有专业的建筑知识、有强烈的合作意识、有沟通协调能力、有抗压抗挫能力，相信房产公司通过外滩源项目的评估，会逐渐理解历史建筑的经济价值或评估价值的差异，更好把握评估方法及特殊因素的调整技术。

上海财瑞房地产土地估价有限公司 朱贇
2024年3月12日