近日，我司承接了一项涉及商场消防改造损失评估的创新型项目，该项目不仅体现了我们在复杂资产评估领域的专业能力，更展现了我们在企业合规经营和风险管控中的顾问价值。目前该项目工作已经接近尾声，通过该项目我们积累了宝贵的经验，为客户提供了切实可行的解决方案，赢得了高度认可。

　　项目背景

　　项目背景源于委托人拥有的一处大型商场，该商场整体出租给企业A经营，企业A负责招商运营，将各个铺位出租给商户。2024年2月，上海市普陀区公安消防支队在检查中发现该商场存在消防安全隐患，责令进行消防工程改造。改造涉及消防通道、楼梯间结构拆建及消防设备更新，导致部分经营区域需腾让，经营面积缩减。为此，企业A被迫清退部分商户，并依据租赁合同赔付违约金及装修成本。同时，为减少改造期间对商户经营的影响，企业A还对部分商户实施了租金减免，并承担了重新装修的费用。委托人需对企业A在改造过程中产生的损失进行补偿，补偿范围包括商户清退赔偿费、装修工程款、租金减免、停止经营损失及物业夜间值班薪酬等。我司受托对相关损失进行盘点计算，确保赔付金额的合理性与合规性。

　　项目难点

　　在这一项目中，我们面临了多重挑战。首先，如何准确认定企业A的各项支出是否与消防改造直接相关，是项目的核心难点之一。例如，部分商户的清退是否完全因改造而起，装修费用是否合理，需结合历史资料和实际情况进行细致分析。其次，为确保赔付金额的合理性，需依赖具有法律效力的文件，如《工程审价报告》《测绘报告》等。如何确保这些文件的完整性和准确性，并避免委托人承担不必要的责任，是项目的另一大挑战。此外，委托人作为国有企业，需严格遵循财务和审计要求。如何在赔付过程中避免审计风险，确保每一笔赔付都有据可依，是项目成功的关键。

　　解决方案

　　针对这些难点，我们制定了详细的解决方案。首先，我们仔细梳理了企业A与商户的租赁合同、消防改造相关文件及会议纪要，确保赔付行为与历史约定一致，避免矛盾。例如，通过分析合同条款，确认清退商户的违约金计算方式是否符合约定。其次，我们要求企业A提供《工程审价报告》《测绘报告》等具有法律效力的文件，作为赔付依据。同时，我们对这些文件进行了严格审核，确保其真实性和准确性，避免委托人承担不必要的责任。最后，我们对每一项赔付内容进行了详细分析，包括违约金数额、免租期、装修赔付明细等，并与消防改造的实际情况相结合。对于模糊或不合理之处，我们要求企业A作出进一步解释，并对缺乏依据的内容不予认定，同时向委托人充分说明原因。

　　项目启示

　　通过这一项目，我们深刻认识到精准把握客户痛点的重要性。在项目中，我们始终围绕委托人的核心需求，帮助其避免财务和审计风险，赢得了客户的高度认可。同时，熟悉国有企业财务流程和审计要求，是提供高质量服务的基础。我们通过专业能力，为客户提供了切实可行的解决方案。此外，高效的信息分析能力和对矛盾点的敏感度，是项目成功的关键。良好的沟通能力确保了客户充分理解潜在问题，并准确传达改进意见。

　　未来，我们将继续深耕复杂资产评估领域，不断提升服务能力，为客户提供更加专业化、精细化的解决方案，助力企业可持续发展。这一项目的成功，不仅为我们积累了宝贵的经验，也为我们今后承接类似项目奠定了坚实的基础。我们将继续以客户需求为导向，以专业能力为支撑，为企业提供更加优质的服务。

上海财瑞房地产土地估价有限公司 朱宇霏
2025年3月20日