今年8月，我部门对土地储备成本科目进行讨论，现将大家讨论意见归纳如下：

　　一、集土项目补偿科目表更新修改内容

　　（一）征收集体土地补偿—征地土地补偿费、青苗补偿费、征地财务补偿费科目

　　更新已适用《上海市征收集体土地补偿标准（2020）》的征地土地补偿费、青苗补偿费及征地财务补偿费标准为《上海市征收集体土地补偿标准（2024）》

　　（二）相关税费—森林植被恢复费科目

　　细化森林植被恢复费的名词解释、政策依据以及补偿标准和具体条款。

　　1.名词解释：凡勘查、开采矿藏和修建道路、水利、电力、通讯等各项建设工程需要占用林地，经市林业部门按照审核权限审核同意的，占用林地的单位应当按如下标准缴纳森林植被恢复费。

　　2.政策依据：《关于调整本市森林植被恢复费征收标准有关事项的通知》（沪财税〔2024〕34号）

　　3.具体条款和补偿标准：

　　（1）基准价每亩12万元（每平方米180元）；

　　（2）按照《上海市森林和林地保护利用规划（2023-2035）》划定的Ⅰ-Ⅳ级保护等级，对Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级保护的林地，分别按照第①款规定征收标准4倍、3倍、2倍、1倍征收。

　　（三）安置房源差价科目

　　更新为房源使用费科目，对名词解释进行重新定义修改为：对于选择房源（现房或期房）安置的被补偿人，应在成本结算时以房源购入价扣除补偿款的差额进行结算，即安置房源款补偿价。其中，房源的取得成本包括房源的成本结算价（含二级市场购入房源时可能发生的交易税费）、房源调拨时点至房源实际使用时点的空房物业管理费（房源的成本结算价以市级房源购房协议约定价或区级房源审计价为准，二级市场新购入房源以聘请的第三方专业评估机构评估单价为准）。

　　二、国土征收项目补偿科目表更新修改内容

　　（一）居住房屋补偿科目

　　增加原《指南》中未单独列支的“居住房屋补偿增加房源使用费”科目及相关描述。对名词解释进行重新定义修改为：对于选择实物安置的被补偿人，在成本结算过程中应扣除其房源购入价款，以房源的取得成本进行结算。其中，房源的取得成本包括房源的成本结算价、房源调拨至房源实际使用的空房物业管理费和房源使用过程中可能发生的交易税费（房源的成本结算价以市级房源购房协议约定价或区级房源审计价为准，二级市场新购入房源以聘请的第三方专业评估机构评估单价为准）。

　　（二）居非兼用房屋补偿—奖励费科目

　　增加原《指南》中未明确的居非兼用房屋各类奖励费仅能按证补偿奖励费，不得同时给予居民奖励与非居奖励补偿。制定补偿方案时应避免引起概念不清、居民奖励与非居奖励两头拿的问题。

　　（三）居非兼用房屋补偿科目

　　增加原《指南》中未单独列支的“居非兼用房屋补偿增加房源使用费”科目及相关描述。对名词解释进行重新定义修改为：对于选择实物安置的被补偿人，在成本结算过程中应扣除其房源购入价款，以房源的取得成本进行结算。其中，房源的取得成本包括房源的成本结算价、房源调拨至房源实际使用的空房物业管理费和房源使用过程中可能发生的交易税费（房源的成本结算价以市级房源购房协议约定价或区级房源审计价为准，二级市场新购入房源以聘请的第三方专业评估机构评估单价为准）。

　　（四）非居住房屋补偿—房地产市场评估价格科目

　　增加产业用地及地上房屋补偿，按照产业用地综合价值评估进行补偿描述。

　　应按照最新出台的相关文件《关于规范产业用地综合价值评估工作的指导意见（试行）》。

　　关于规范国有产业用地综合价值评估和国有产业用地上房屋征收评估工作的指导意见》上海市产业用地综合价值评估技术指引（试行）》更新被征收房产应按照产业用地综合价值评估的评估价值描述。

　　（五）非居住房屋补偿科目

　　单列原《指南》中未明确的“土地使用权价格”科目，并明确按照《关于规范产业用地综合价值评估工作的指导意见（试行）》确定按照产业用地综合价值评估方式评估土地使用权价格。

　　（六）非居住房屋补偿—停产停业损失补偿科目

　　更新为按《关于规范产业用地综合价值评估工作的指导意见（试行）》，重新定义名词解释并按照文件规定对于产业用地的停产停业损失，按照综合绩效评估评定的A、B、C、D 绩效类别联动修正，也可由土地使用权人提供其前三年生产效益的相关证明材料，经区政府（管委会）认定后通过评估确定。对于前期未开发投产或已停产的，不考虑停产停业补偿。

　　（七）其他产权补偿科目

　　增加原《指南》中未明确分类的三类用房补偿并提出补偿方式建议

　　1.实施征收时已无权利人由物业单位或街道办事处“报空回收的房屋”。

　　因空房已无真正的权属人，由房屋管理单位收回并报空补偿，为避免房屋在征收实施时被再次流转、以及控制征收成本的角度考虑，建议对于报空处理的房屋，仅按“被征收房屋评估价格+价格补贴+套型面积补贴”予以补偿，且补偿款应在项目成本认定结束后与房屋管理单位进行款项结算，节约财务成本。

　　2.公用设施用房。

　　对于各类门卫、垃圾箱、粪便池、变电房、水泵房、防空设施等公用设施用房，已经登记的房屋或有相关批准文件记载的房屋，按照重置价结合成新价格补偿，不予认定的建筑面积给予材料补贴，不增设其他奖励与补贴。

　　3.行政事业单位用房。

　　对于各类行政事业单位用房，按照重置结合成新补偿，不增设其他奖励与补贴。

　　（八）场地清理和管护费用科目

　　1.增加围墙美化及其估算标准，根据《关于加强旧改征收基地沿街外墙美化提升工作的通知》，建议在《上海市主要道路（河道）和景观区域范围界定》（沪绿容〔2022〕104号）的基础上，各区可结合区域特色科学划分旧改征收基地沿街外墙美化提升重点区域和一般区域。对于重点区域内且启动开发建设时间预计超过2年的基地外墙，应加强方案设计，注重美化提升，与城市风貌和地方特色相融合；其他旧改征收基地沿街外墙，注重协调干净整洁。

　　2.各区区房屋征收部门或旧改牵头部门应会同绿化市容等部门和属地街镇,落实好旧改征收基地沿街外墙美化提升工作要求，结合基地现状，制定工作方案，费用可在旧改征收前期成本中列支，并合理控制成本。

　　3.围墙美化费用按照临时围墙总额的20%进行估算，最终以审定价格为准。

　　三、其他更新修改内容的建议

　　建议合并土地取得成本与土地开发成本两类大科目，以避免混淆土地开发费用纳入土地储备项目中列支。土地开发费用中所含基础设施建设等费用支出应遵守《上海市市级政府投资管理办法》（沪府规〔2021〕8号），按市发改委立项批复执行，目前科目列支与解释存在概念不清问题。

 

上海财瑞建设管理有限公司 陈瑾
2025年12月19日