西岸凤巢租金评估项目是由西岸集团和管理运营方公司双委托的租金评估项目。在与客户进行了深入的了解和沟通后，得知综合体位于徐汇区云锦路，建筑面积规模近4万平方米，房屋用途分为大型商场、办公及仓库，其中商场规模较大，平面涉及主楼、塔楼及裙楼部分，空间涉及地下一层至地上七层。综合体正在招商过程中，委托方需要我司提供市场租金底价用于签订不动产租赁合同。特别是针对商场各个规划用途（零售、轻餐饮、重餐饮、主力品牌店、配套娱乐等），要求提供各楼层、各位置、各业态、各面积状态下的租金价格。

　　期初的我也是一筹莫展，对于商场租金评估，很大程度上需要对商场的业态盈利模式、财务数据及市场情况要非常熟悉，同时也要明确租金的评估方法。

　　在考虑评估方法时，一般有成本法、收益法、比较法。作为本次租金底价的评估，成本法无法反映市场供求关系，收益法一般在投资决策的概念评估时使用，但作为本次评估目的使用是不适宜的，比较法能反映市场供求关系，考虑了商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制定的基础租金能有效的执行。

　　确定好评估方法后，就要收集市场案例了，好在平时一直在做有心人，注重搜集商场租金案例，手中有3、4个相似商业综合体的租金案例。首先是对各个商业综合体租金案例进行部位的数据采集工作，能得到最原始的基础数据，其次是对这些商场数据进行分类、解析及比对，按照楼层、位置、业态、面积进行分类汇总，对各个分类数据进行删选、得出平均值，靠着自己的不断摸索及科学的计算找出了各因素之间的相应关系，以此为依据得出了租金价格的修正体系。

　　通过分析，按照租金价格修正体系得出的结果也得到了委托双方的肯定，圆满完成了项目。

上海财瑞房地产土地估价有限公司 周飞宇
2024年6月30日