自2023 年7 月国务院印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》以来，开启了超大特大城市“城中村”改造的新篇章。根据现有计划，2023 年到2025 年，上海将新启动30 个“城中村”整体改造项目；2027 年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进；2032 年底，所有“城中村”改造项目全面完成。城中村改造将成为城市更新与城市发展的重点。

　　承蒙公司的信任，在加入财瑞公司的第一年便有幸成为“嘉定区城中村改造项目”项目组的一员，为这一具有开创性的项目贡献自己的绵薄之力。

　　城中村改造一般要经过“调查、确定改造范围、土地测绘、规划编制、成本测算、方案概要审批、确认实施主体、上报方案、审核批准、腾地建设...至合作运营期满”一般周期将超过10年。我司所提供的咨询服务，全面覆盖从项目规划起始至项目合作运营阶段。在此期间，我司的职责范畴涵盖实施方案概要的审核、遴选审核、财务监理、投资监理等核心咨询任务，并深度参与协助区委办单位制定城中村改造工作指引等指导性文件的研究工作。

　　具体工作专业复杂度高、知识涵盖面广、各级政策正在逐步细化，具有一定的变化性。审核内容涵盖土地一级成本之土地费用、动迁征收费用、前期费用、财务成本，公共配套设施建设费用、二级开发的成本投入，运营期的经营收入以及整个项目的一二级联动资金测算平衡。涉及专业包括工程造价、土地估价、房地产估价、城市规划、财务会计等专业，前期咨询过程中需要从开发时序、销售时序、物业移交经营计划、投融资计划、出资方式、回报机制、建设标准等方面进行专业性审核，统筹兼顾，提供有效价值。

　　在公司领导的精心指导和团队成员的不懈努力下，我们的工作取得了显著的成绩。从一开始的摸索与困惑，我们不断尝试与调整，逐渐对项目有了清晰地认识。随着对项目的深入了解，我们逐步构建了相对完整的工作框架，并在实践中不断优化和完善。面对每一个挑战和困难，我们始终保持冷静与理性，积极寻找解决方案，这一过程不仅锻炼了我们的能力，这也让我们体验到了成就感。

　　“城中村改造项目”对我们来说是很大的机遇，同时也极具挑战，我们将勇迎挑战，不啻微芒、造炬成阳。推此及彼，我们将时刻保持积极的态度、面对问题深度思考和分析、持续学习和提升、加强团队合作及沟通，朝着解决问题和取得成功的方向前进。

上海财瑞建设管理有限公司 张美娟
2024年6月21日