日前，为完成对嘉定西门旧改项目征收二期材料的复审，将审核中所产生的疑问归集，经与嘉定征收事务所有关人员现场沟通后得以解决并受到启发。鉴于旧城区改造、土地储备项目的管理逐步规范化、国家审计对该类型项目的日趋重视，讨论者特将送审“件袋”材料中的租赁凭证是否有效的研究作出简要概述，与之交流，以抛砖引玉，望对接下来该类型项目的审核提供思路扩展与启迪。

　　对于产权信息完整、且被征收权利人明确的房屋产证资料在此不作概述，主要对房屋租赁凭证易产生歧义的情况作出探讨。

　　一、因历史原因，公房承租单位将用于员工集体宿舍的居住房屋的权利人登记为某职工而非单位名称，在单位档案中有保存完整的相关会议纪要及相关方约定书，且材料真实的情况下，讨论者认为，即使租赁凭证上的权利人不是单位，但因各项依据充足且逻辑通顺，依然可以判断实际被征收权利人为该单位，征收补偿协议可按居住补偿标准与该单位签订。

　　二、提供审核材料中，虽有公房管理单位与承租人签订的合同，但合同中所约定的房屋性质（如居住房屋或非居住房屋）、房证面积均无法得到相应产证、公房管理底档的证明。讨论者认为，材料虽有瑕疵，但有该租户缴纳租金凭据与水电煤等的历史缴费记录，也可以视承租人是被补偿对象，最终应以公房托管单位出具的相关情况说明以及由第三方测绘部门出具的该房屋面积测绘报告作为补偿计算依据。

　　三、以超出公租凭证证载面积的各类依据（如参照同幢建筑产权房屋面积）作为面积计算补偿口径的，讨论者认为，若对证载面积有疑义的，应当寻求房管部门重新测量认定，而非参照类似房型建筑面积作为补偿计算口径，该做法属于超方案补偿，应当提出异议。

　　四、对于公房持有单位的被征收空置房屋，讨论者认为，公房托管单位应当提供其确认房屋建筑面积的依据及记载公房建筑面积的底档资料，否则，被托管公房的建筑面积真实性缺乏依据。即使公房托管单位另提供非原始底档的情况说明，作为审核方也不宜接受其说明而放过该类问题，应当予以披露或揭示，以体现审核的客观公正、实事求是的职业操守，对出资征收方及自身监理方负责。

　　以上仅对近期审核过程中感到较难以把握的事项进行讨论，旨在为以后承接的类似项目提供参考，也更盼望各位同仁提供审核经验和案例给予学习和借鉴。

上海财瑞建设管理有限公司 唐屹
2024年6月21日