【业务专版】关于城中村改造项目财务模型复核的探讨

  “城中村”改造项目普遍具有用地规模大、权属关系复杂、投资周期长、业务流程复杂、专业性要求高、资金需求量大等特点,由此也引发资金平衡的难题。经济测算的准确性决定了改造方案的可行度,而经济测算需要地块面积、权属信息、经济指标等多方面的数据,各环节都具有高度的专业性,涉及征收评估、工程咨询、房地产评估、城市规划、财务会计等多个专业内容,而且需要整体联动、动态调整,以保证准确性与时效性。因此复核项目投资收益测算的准确性是工作重点,为此进行了探讨。

  (一)地块收储成本匡算

  在充分掌握上海市、区级政策以及所属街镇具体操作细则的基础上,结合上报的基础资料,再加上团队多年的数据积累和实践经验,复核征收集体土地费用、集体土地上居住房屋补偿和非居住房屋补偿的相关成本、间接成本、管理费、不可预见费等。

  (二)建设成本测算

  在项目前期阶段缺少资料的情况下,需要尽可能合理地进行建设成本测算。具体困难主要有两点:一是地下车库如何设定。在没有设计图纸情况下,只有地块面积和容积率地情况下,估算出对应的地下室面积及人防面积,设定地下开挖深度和基坑围护措施,以便更准确地计算建安成本;二是地上建筑面积中要考虑不可售配套面积,结合项目具体情况,合理考虑相应面积配比。

  (三)土地出让价格评估

  对形成“净地”的经营性土地出让价格进行市场价评估,为出让方通过集体决策确定土地出让底价提供参考依据。在市场分析的基础上,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择市场比较法、成本逼近法及公示地价系数修正法,评估得出估价对象在估价设定的用途、使用年限及规划条件下土地出让价格,并和房地产价值做出相应的动态调整。

  (四)资金测算和平衡

  一是估算总投资,匡算土地征收成本、土地出让金、房屋建安工程费的基础上,再测算基础设施建设费、契税、市政配套费用、销售成本、运营成本、财务成本等支出,形成项目总投资估算。二是测算营业收入,即房地产开发完成后房地产价值,沿用设定的开发运营期和增长率,估算开发运营期项目经营总收入。三是编制现金流量表及测算收益率,根据投资成本和营业收入估算编制项目的总体现金流量表,制定资金来源和使用计划,算得项目所得税后财务内部收益率。

  以上仅对资金平衡测算的事项进行梳理,旨在为以后承接的类似项目提供参考,也更盼望各位同仁提供测算经验和案例给予学习和借鉴。

上海财瑞建设管理有限公司 佘媛真
2024年12月20日