按照“上海2035”总体规划,对标国际一流、国内最高的产业用地绩效,对标国际化大都市产业空间治理,实现产业用地更集约、更高效、更可持续的高质量利用。2024年7月上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会印发《关于规范产业用地综合价值评估工作的指导意见(试行)》的通知(沪规划资源用﹝2024﹞190号)及2024年11月上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局印发《关于规范国有产业用地综合价值评估和国有产业用地上房屋征收评估工作的指导意见》的通知(沪规划资源产﹝2024﹞480号)。
两个文件均对国有产业用地使用权退出情形下综合价值评估工作的从业人员、评估条件、技术要求等各方面作出了明确规定,同时2024年7月29日,上海市土地估价师协会印发《上海市产业用地综合价值评估技术指引(试行)》的通知(沪土估协﹝2024﹞12号),技术指引中制定了评估技术指南及评估报告格式模板等。
两个文件对收储、征收评估工作具有重大意义与深远影响,我司总师室人员先后至行业协会参与文件试行的讨论与培训,并组织征收评估工作相关的估价师学习文件与技术指引,领会文件精神,以专业知识做好评估业务。通过学习,我们了解到,在评估过程中,我们要坚持“产业姓产”“工业姓工”,体现合法使用、合规收益,坚持依据产业项目全生命周期运营实际,聚焦土地的利用绩效和生产功能的发挥,坚持客观公平合理,保障土地权利人和房屋所有人的合法权益。在技术上,要以技术指南为准则,除了常规列入评估范围的资产外,还要考虑与用地绩效、生态环境、生产安全等因素的联动修正;在合同签署上要约定一些特定的信息,在资料收集上需要收集与价值有关的特定资料;土地使用权的评估必须采取基准地价系数修正法作为评估方法之一,同时权重不低于50%等等。评估流程及报告格式方面与传统的房地产收储、征收评估也存在较大差异。
12月我公司已经顺利完成了第一份产业用地综合价值评估报告,通过第一份报告的打磨,我们积累了经验,对技术指引的条款理解更深了一步,公司总师室将该技术指南作为当前和今后一项重要的学习内容,进行常态化学习,打磨报告模板,制定技术标准,梳理流程,查漏补缺,防范风险,不断提高业务水平。
上海财瑞房地产土地估价有限公司 姜荣荣
2024年12月24日